自2017年以来，全国主要城市的房地产市场在调控政策加码的背景下，土拍限制更趋严格，新房销售“绳子”收紧，市场观念正在被重构。

在当前新形势下，诸多开发企业向“城市运营商”转型。随着政策推动下的住房租赁市场快速发展，各大型房企纷纷加大投资抢占市场先机。在此基础上，企业如何调整战略或者如何依势而生？

目前，蓝润集团旗下拥有“大金融”、“大地产”、“大商业”、“大住宿”、“大健康”和“大农业”六大板块，而蓝润地产作为集团旗下重要版图之一，已在住宅、商办综合体、酒店、产业地产等多元业态深入布局。

作为“城市运营商”，蓝润地产通过自主运营、项目并购、合作开发等形式来实现更高的企业价值。但在如今市场中，房地产还剩下多少掘金空间？品牌房企城市战略会如何调整？《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）对蓝润地产集团总裁杨晓初进行了独家专访。

谈行业：到三、四线城市寻找机遇

NBD：房地产市场的健康发展离不开国家宏观政策、经济的影响和推动，对于行业的发展趋势，您如何判断？

杨晓初：对中国来说，不管是面临加强监管也好还是楼市去杠杆也好，总体上我对中国总体经济形势是充满信心的。

在这种态势下，蓝润肯定是要在房地产这个板块深耕，也是作为集团的核心产业在培育和打造。房地产这个行业我们仍会紧紧抓住，把现有的资源做好，就是商业的资源。

NBD：在商业地产、产业地产领域，蓝润的发展已较成熟，在住宅市场是如何设想的？

杨晓初：对于住宅市场，我们会选择全力以赴并且始终看好，但选择进入的方式不一定会在成都。针对市场情况，我们在战略上会有所调整，不一定非要抢热点区域，不一定非要在一二线核心城市，也可在三四线城市寻找一些机会。但进入三四线城市就更考验企业的眼光，考手艺。

谈城市运营商：商业价值来自于经营现金流

NBD：蓝润从地产开始到现在做城市运营商，在所涉及的开发、运营、设计等方面，有没有自己的方法论？

杨晓初：在我们从开发商转变成运营商的时候，其实所有人都面临着很大的挑战。从开发商这个角度说，在学习的过程中，每个开发商最后只是成绩不一样，但学习的机会大家都有。

比如说城市的旧城改造，现在到处都是高楼，但有多少高楼最后能成为一个城市的地标、名片？所以说，蓝润深深认识到，向城市运营商转变的过程中所面临的挑战和压力。

针对这种情况，蓝润认识到商业的价值来自于未来，来自于未来经营的现金流。所以我们毅然决定要支持，支持就是最核心、最重要的。因为如果不支持，可以看到，没有一个是成功的商业，你没法统一管理、统一招商、统一对外的形象。

蓝润现在采取策略就是对项目进行全方位的掌控，从开始的设计、定位、招商，到经营性物业，我们实现商业价值的路径是通过物业经营产生更高的资产价值。

NBD：2015年，蓝润拿下成都市锦江区春熙路商业地产项目，目前该项目进展如何？项目周边包括传统的商业形态以及新形态如太古里等，公司的项目如何打出差异化？

杨晓初：前期开发的时候，我们在地块上发现了文物，耽误了将近一年多的时间。我们会将这些文物保护起来，并让之成为商业中的一部分。

近年，远洋太古里、IFS的出现，让成都春熙路甚至整个城市的商业重焕生机。正因为IFS、远洋太古里，再加上传统商业的并存，让这里的竞争变得激烈，高端的IFS、休闲的太古里、中端的王府井，包括茂业百货、九龙广场等多样业态。

但我们要看到，春熙路每天号称有50万的人流量，周末能高达七八十万，那么我们项目的位置具有很大优势。公司会尝试一些新的体验和主题，一些新的概念会出现，消费者的参与性和互动性会更强。

谈新风口：长租公寓做社群难度不小

NBD：业内众多看好长租公寓的发展，被视其为新的“风口”，蓝润在该领域的规划、布局如何？

杨晓初：蓝润现在已经成立了自己的公寓管理事业部，会大力进入这个市场。目前自己的酒店有璞悦、璞门、璞里系列，今后公寓也是这三个系列。

因为我们公寓项目，它不像YOU+可以选择客户，租谁不租谁，但我们没办法，我们是做房地产的。所以，现在是根据地的区位不一样，打造不同层面的公寓，情况不同，做不同公寓。

蓝润做公寓，是市场有需要，现在地价动辄上万，住宅单价要卖2万才赚钱，但我们的公寓成本才七八千元，那公司就有这种优势——能够让一部分买不起房的人来住我们的公寓。之前上海拍出的住房租赁用地，与普通住宅用地的楼面价有明显的剪刀差，一个3万多元，一个6000多元，想要发展住房租赁市场，未来市场的趋势一定会这样。

NBD：跟其他房企相比，蓝润做长租公寓的优势在哪里？

杨晓初：进入这个产业，每个人都有自己的一些想法，包括打造什么样的产品等。我们进入公寓市场，核心是公司有这个基因——房地产基因。我们也不是普通的房地产基因，公司自持有大量的实用性商业物业。

当别人把自己的物业都卖掉，再重新租地方做长租公寓时，我们的优势就体现出来了。公司在成都有20多个项目，我们做公寓不需要租赁，自己就是业主，想怎么打造就怎么打造，这是最大优势，是资源的优势。

NBD：做长租公寓，企业投入资金沉淀期很长，如何看待这个问题？

杨晓初：传统观念，所有的钱都是靠销售——通过卖给客户来实现现金流回收的，这种观念其实应该改变了，因为未来资产变现的方式有很多种，比如通过股权交易来实现变现。

中国现在资金市场、资本市场的发展，它的变现方式、退出机制都是很健全的，包括资产证券化，未来有很多方式可以做。

NBD：很多企业在做长租公寓的时候，都会打出“社群”这张牌，认为社群对年轻人的交往有很大的吸引力，也会帮助企业形成稳定的客群、口碑影响力等，您如何看？

杨晓初：跟传统公寓相比，长租公寓优势在于会提供基本的生活需求，比如说像厨房、洗衣服的，还有自己的一些独立空间。

我们也希望能够从公寓过渡做到社群，但是做社群，我客观地说，相对会比较难，难就难在如何在茫茫人海中找到合适的人。